주차장 일부를 다른 용도로 바꾸거나 커뮤니티 시설을 증축하는 등 공용부분 공사를 하려면 구청에 행위허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 입주자대표회의에서 공사를 의결했으니 “신청서도 입대의 회장 이름으로 내면 되겠지” 싶은데, 정말 그래도 될까요?
어떤 상황인가요?
「공동주택관리법」 제35조제1항은 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외로 사용하거나, 증축·개축·대수선하거나, 시설을 파손·철거하는 등의 행위를 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 합니다. 그런데 이 조항이 정한 신청 주체는 “입주자등 또는 관리주체”입니다.
질문은 입주자대표회의도 이 허가신청이나 신고를 하는 자에 포함되는지, 즉 입대의 명의로 구청에 신청할 수 있는지였습니다.
결론
포함되지 않습니다. 법제처는 입주자대표회의는 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장·군수·구청장에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않는다고 해석했습니다.
※ 입대의가 아무 역할도 없다는 뜻은 아닙니다. 행위허가·신고를 제안하는 것은 입대의의 의결사항이고, 일부 행위는 입대의의 동의를 거쳐 신고하게 되어 있습니다. 다만 허가를 신청하거나 신고하는 명의는 입주자등이나 관리주체여야 한다는 것입니다.
왜 그럴까요?
첫째, 법 문언이 신청 주체를 한정하고 있습니다. 제35조제1항은 허가·신고를 할 수 있는 자를 “입주자등 또는 관리주체”로 적고 있습니다. 법은 ‘입주자등'(소유자·사용자), ‘관리주체'(관리사무소장·주택관리업자 등), ‘입주자대표회의'(입주자등을 대표하는 자치 의결기구)를 각각 따로 정의하고 있어서, 입대의는 입주자등이나 관리주체에 해당하지 않는다는 것입니다.
둘째, 법 전체가 세 주체를 구분해서 씁니다. 계약서 공개, 장기수선계획 검토, 하자보수 청구, 경비원 보수 지급 등 다른 조문에서도 입주자등·관리주체·입주자대표회의를 나눠서 권리와 의무를 정합니다. 시행령 별표 3도 일부 신고는 ‘입주자대표회의의 동의’를 거치도록 따로 적고 있습니다. 입대의를 신청 주체에 넣고 싶었다면 그렇게 썼을 것이라는 해석입니다.
셋째, 역할이 다릅니다. 시행령 제14조제2항제11호는 행위허가·신고 행위의 ‘제안’을 입대의 의결사항으로 두고, 법 제63조제1항제6호는 입대의가 의결한 사항의 ‘집행’을 관리주체의 업무로 정합니다. 입대의는 결정하고, 관리주체가 실행하는 구조라는 것입니다.
실무 팁
단계별로 누가 하는지 정리해 두세요.
| 단계 | 누가 | 근거 |
|---|---|---|
| 행위허가·신고 제안 | 입주자대표회의 의결 | 시행령 제14조제2항제11호 |
| 의결 사항 집행 | 관리주체 | 법 제63조제1항제6호 |
| 허가신청·신고 | 입주자등 또는 관리주체 | 법 제35조제1항 |
| 입대의 동의가 필요한 신고 | 관리주체가 신청 + 입대의 동의서 첨부 | 시행령 별표 3 |
신청서 명의는 관리주체로 하세요. 관리사무소장(위탁관리라면 주택관리업자) 명의로 신청하고, 입대의 의결서와 필요한 동의서를 첨부하면 됩니다. 입대의 회장 명의로 서류를 내면 보완 요구를 받거나 반려될 수 있습니다. 허가나 신고 없이 공사를 진행하면 법에 따른 제재 대상이 될 수 있으니 순서를 지키는 것이 중요합니다.
시공·감리업체에도 확인시키세요. 법 제35조제4항은 시공·감리 업무를 하는 자가 허가·신고 여부를 미리 확인하도록 하고 있습니다. 착공 전에 허가증이나 신고 수리 서류 사본을 업체에 넘겨 두면 깔끔합니다.
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출처: 법제처 법령해석 안건번호 24-0556 (2024. 9. 5. 회신)
관계법령: 「공동주택관리법」 제2조제1항, 제35조제1항·제4항, 제63조제1항제6호, 같은 법 시행령 제14조제2항제11호·별표 3 (현행 조문은 2026년 10월 확인)
※ 이 글은 법제처 법령해석을 바탕으로 한 일반적 정리이며, 법원을 구속하지 않습니다. 구체적인 허가·신고 요건과 서류는 관할 시·군·구청에 확인이 필요합니다.