장기수선계획에 없던 항목 새로 추가, 입주자 과반수 서면동의 받아야 할까? (법제처 유권해석)

「공동주택관리법」 제29조는 장기수선계획 조정을 두 갈래로 나눕니다. 제2항은 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요하면 조정하도록 합니다. 제3항은 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해서 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있게 합니다.

질문은 3년마다 하는 정기 조정(제2항)을 하면서 기존 계획에 없던 항목을 새로 추가할 때도 제3항처럼 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하느냐는 것이었습니다. 질의는 관리규약 등에 관련 절차 규정이 없는 경우를 전제로 했습니다.

서면동의를 받지 않아도 됩니다. 법제처는 3년마다 하는 정기 조정에서 기존 장기수선계획에 없던 사항을 새로 추가하는 경우에도 전체 입주자 과반수의 서면동의는 필요 없다고 해석했습니다.

※ 이 해석은 3년마다 하는 정기 조정에 관한 것입니다. 3년이 지나기 전에 앞당겨 조정하는 경우에는 지금도 전체 입주자 과반수의 서면동의가 필요합니다. 또 관리규약에 별도 절차가 있다면 그 규정을 먼저 확인하셔야 합니다.

첫째, 정기 조정의 절차는 법에 이미 정해져 있습니다. 시행규칙 제7조제2항은 3년마다 하는 조정을 “관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법”으로 한다고만 정하고, 입주자 동의 같은 별도 절차는 두지 않았습니다. 문언이 명확하니 동의 절차를 덧붙여 읽을 필요가 없다는 것입니다.

둘째, 제2항과 제3항은 시기와 목적이 다른 별개의 규정입니다. 3년마다 하는 조정이 원칙이고, 예상하지 못한 사정변경으로 그 전에 주요시설을 신설·보수해야 할 때를 위해 예외로 둔 것이 제3항입니다. 예외인 만큼 요건을 강화해 서면동의를 요구한 것이지, 정기 조정에까지 같은 요건을 씌운 것은 아니라는 해석입니다.

셋째, 정기 조정도 느슨하게 관리되는 것은 아닙니다. 3년마다 검토할 때는 검토사항을 기록하고 보관해야 하고, 이를 어기면 과태료 대상이 됩니다(법 제29조제2항 후단, 제102조). 정기 조정 자체에 이미 엄격한 관리 장치가 있다는 점도 함께 고려됐습니다.

검토 기록을 꼼꼼히 남기세요. 동의서를 걷지 않는 대신, 왜 새 항목이 필요한지와 수선 주기·비용 산정 근거를 검토사항에 남겨 두면 나중에 입주민 문의나 감사에 대응하기 쉽습니다.

예외 하나는 꼭 확인하세요. 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 단지는, 장기수선계획의 수립·조정에 관한 사항을 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결해야 합니다(시행령 제14조제3항). 이 해석과는 별개의 규정이니 우리 단지 입대의 구성부터 확인하세요.