관리업체 재계약 시기가 다가오면 “이번 입찰에는 기존 업체를 빼고 새로 받자”는 이야기가 나오곤 합니다. 그런데 법에는 ‘입주민이 요구하면 기존 업체 참가를 제한한다’는 조항이 있다 보니, 입주민 요구 없이 입주자대표회의가 먼저 나서도 되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 법제처가 이 문제를 정리했습니다.
어떤 상황인가요?
「공동주택관리법」 제7조제1항은 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때, 경쟁입찰이라면 입찰의 종류·방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻도록 정하고 있습니다(제1호의2가목).
한편 같은 조 제2항은 입주자등이 기존 주택관리업자의 관리 서비스에 만족하지 못하면, 새 업자 선정 입찰에서 기존 업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다고 정합니다(요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의 필요, 시행령 제5조제3항).
그래서 “기존 업체 참가 제한은 입주민 요구가 있어야만 가능한 것 아니냐”는 의문이 생겼고, 이것이 쟁점이었습니다.
결론
할 수 있습니다. 입주자등의 요구가 없더라도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻으면, 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있다는 것이 법제처의 해석입니다.
왜 그럴까요?
첫째, 법 제7조제1항은 참가자격 제한을 포함한 입찰 중요사항에 대해 ‘전체 입주자등 과반수 동의’를 기준으로 정하고 있을 뿐, 입주자등의 요구를 요건으로 두고 있지 않습니다. 문언상 분명하다는 것입니다.
둘째, 제2항의 ‘입주자등의 요구’는 제1항과 구분되는 별도의 절차입니다. 기존 업자의 관리가 불만족스러울 때 입주자등이 직접 나서서 입주자대표회의에 참가 제한을 요구할 수 있도록 근거를 마련해 둔 것이지, 입주자대표회의가 제1항에 따라 진행하는 길을 막는 규정이 아니라는 판단입니다.
실무 팁
현직 주택관리사 관점에서 정리하면, 기존 업체 참가 제한에는 두 가지 길이 있습니다.
① 입주자대표회의 주도(법 제7조제1항): 입찰 중요사항에 ‘기존 주택관리업자 참가 제한’을 넣고 전체 입주자등 과반수의 동의를 받습니다. 동의 기준은 ‘참여한 사람의 과반’이 아니라 ‘전체 입주자등’의 과반이라는 점을 꼭 확인하세요.
② 입주자등 주도(법 제7조제2항): 입주자등이 전체 과반수의 서면동의를 모아 입주자대표회의에 요구하면, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다.
어느 쪽이든 동의는 입찰공고 전에 끝내 두어야 하고, 동의서에는 ‘이번 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한한다’는 내용을 분명히 적어야 나중에 절차 다툼을 줄일 수 있습니다. 구체적인 입찰 절차는 국토교통부 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」과 단지 관리규약을 함께 확인하세요.
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출처: 법제처 법령해석 안건번호 25-0608 (2025.11.21, 질의 민원인) · 관계법령 공동주택관리법 제7조, 같은 법 시행령 제5조
※ 본 글은 일반적인 내용 정리이며, 개별 사안은 관리규약과 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.