민간건설임대아파트가 분양전환되면 입주민이 가장 먼저 챙겨야 할 것 중 하나가 하자보수보증금입니다. 그런데 이 보증금은 누가 예치해야 할까요? 임대사업자일까요, 아니면 실제로 집을 지은 시공사일까요? 특히 사업주체로부터 공사를 통째로 도급받아 시공한 건설사(일괄수급 시공자)가 따로 있으면 헷갈리기 쉽습니다. 청주시가 이 문제를 법제처에 물었습니다.
어떤 상황인가요?
「공동주택관리법」 제38조제1항은 사업주체가 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하도록 하고, 시행령 제41조제1항은 그 방법(은행 현금 예치 또는 주택도시보증공사 등의 보증 가입)을 정합니다. 이때 시행령은 사업주체 바로 뒤에 괄호로 “건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다”고 적어 두었습니다.
한편 법 제37조제1항은 하자보수 장(章)에서 말하는 사업주체에, 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 시공한 자(건설산업기본법상 하자담보책임이 있는 자)가 따로 있으면 그 자를 포함시키고 있습니다. 그래서 민간건설임대주택을 분양전환할 때 일괄수급 시공자가 따로 있다면, 보증금 예치 의무가 임대사업자에게만 있는지 시공자에게도 있는지가 쟁점이 됐습니다.
결론
임대사업자만 예치 의무가 있습니다. 법제처는 민간건설임대주택의 분양전환 시 법 제38조제1항과 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금 예치 의무가 있는 자는 일괄수급 시공자가 따로 있는지와 관계없이 임대사업자만을 의미한다고 해석했습니다.
※ 이 해석은 ‘보증금을 누가 예치하느냐’에 관한 것입니다. 담보책임기간 중 하자를 실제로 보수해야 하는 책임(법 제37조)을 누가 지는지를 판단한 것은 아니니 구분해서 보셔야 합니다.
왜 그럴까요?
첫째, 시행령이 괄호로 분명히 정해 두었습니다. 시행령 제41조제1항은 “사업주체(건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다)”라고 적고 있습니다. 분양전환하는 건설임대주택이라면 예치 의무를 지는 사업주체는 임대사업자로 한정된다는 것이 문언상 명확하다는 판단입니다.
둘째, 서류 제출 구조도 임대사업자에 맞춰져 있습니다. 시행령 제41조제2항제3호는 민간임대주택법에 따른 양도신고서·양도 허가신청서를 낼 때 현금 예치증서나 보증서를 함께 내도록 하는데, 그 신고서·신청서를 내는 사람이 바로 임대사업자입니다. 관계 법령의 체계로 봐도 예치 의무자는 임대사업자라는 것입니다.
셋째, 의무를 지우는 규정은 좁게 해석해야 합니다. 보증금 예치는 일정 금액을 담보책임기간 동안 묶어 두게 하는 부담스러운 의무입니다. 법령 어디에도 분양전환 때 일괄수급 시공자에게 예치 의무를 지운다는 명시적 규정이 없으므로, 시공자까지 넓혀 해석하기 어렵다고 봤습니다.
실무 팁
분양전환 단지라면 보증서부터 확인하세요. 하자보수보증금 예치증서나 보증서는 처음에 사용검사권자(시·군·구) 명의로 되어 있다가, 입주자대표회의가 구성되면 입대의 명의로 바뀌고 관리주체가 보관하게 됩니다(시행령 제41조제3항·제4항).
| 확인할 것 | 내용 |
|---|---|
| 예치 의무자 | 분양전환 시 임대사업자 (24-0611) |
| 예치 방법 | 은행 현금 예치 또는 주택도시보증공사 등 보증 가입 |
| 제출 시점 | 양도신고서·양도 허가신청서 제출 때 함께 제출 |
| 입대의 구성 후 | 명의를 입대의로 변경, 관리주체가 보관 |
입대의가 구성되면 명의 변경과 인계를 챙기세요. 사용검사권자가 명의를 바꾸고 보증서를 넘겨줘야 하는데, 분양전환 직후 어수선한 시기에 놓치기 쉽습니다. 시·군·구에 인계 여부를 확인하고, 받은 보증서는 보증기간과 금액을 목록으로 정리해 두면 하자 청구 때 바로 쓸 수 있습니다.
보증금 예치와 하자 보수 책임은 따로 보세요. 보증금을 누가 예치했는지와 별개로, 하자보수 청구 상대방과 책임 범위는 법 제37조와 개별 계약을 함께 따져야 합니다. 시공사와의 분쟁이 예상되면 하자심사·분쟁조정위원회 절차도 함께 검토해 보세요.
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출처: 법제처 법령해석 안건번호 24-0611 (2024. 10. 2. 회신, 질의 충청북도 청주시)
관계법령: 「공동주택관리법」 제37조제1항·제38조제1항, 같은 법 시행령 제41조, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 (현행 조문은 2026년 10월 확인)
※ 이 글은 법제처 법령해석을 바탕으로 한 일반적 정리이며, 법원을 구속하지 않습니다. 개별 사안은 단지 관리규약과 관할 지자체 또는 전문가의 확인이 필요합니다.