분양 아파트는 최초 관리규약을 만들 때 입주예정자 과반의 서면 동의를 받습니다. 그런데 임대아파트도 똑같은 절차를 밟아야 할까요? 특히 임차인대표회의가 아직 꾸려지기도 전이라면 말입니다. 최근 법제처 유권해석이 이 궁금증에 명확한 답을 내놨습니다.
어떤 상황인가요?
관리규약을 ‘처음’ 만드는 절차는 법으로 정해져 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제20조는 분양 후 최초 관리규약을 ① 사업주체가 제정안을 제안하고 ② 입주예정자 과반이 서면으로 동의하며 ③ 그 내용을 홈페이지에 공고하고 입주예정자에게 개별 통지하도록 규정합니다.
한편 임대아파트는 민간임대주택에 관한 특별법 제52조 제4항에서, 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자가 관리규약 제정·개정을 ‘협의’하도록 정하고 있습니다. 그렇다면 임차인대표회의가 구성되기 ‘전’에 관리규약을 만들 때는, 공동주택관리법 시행령 제20조의 과반 동의·통지 절차를 그대로 따라야 할까요?
결론
따르지 않아도 됩니다. 법제처는 “민간임대주택의 임차인대표회의가 구성되기 전에 관리규약을 제정하는 경우에는 공동주택관리법 시행령 제20조 제2항 및 제3항의 절차를 따르지 않아도 된다”고 해석했습니다.
왜 그럴까요?
첫째, 적용 조문이 ‘한정 열거’되어 있습니다. 민간임대주택법 시행령 제41조 제2항은 임대주택에 적용할 공동주택관리법령 조문을 “다음 각 호의 규정만을 적용한다”며 못 박아 나열합니다. 관리규약과 관련해서는 관리주체 동의에 관한 시행령 제19조 제2항만 들어 있을 뿐, 제정 절차를 정한 제20조는 빠져 있습니다. 열거되지 않은 조문은 적용되지 않는다고 보는 것이 문언에 맞습니다.
둘째, 관리규약의 성격이 다릅니다. 분양 아파트의 관리규약은 입주자등이 스스로 정하는 ‘자치규약’입니다(임대주택 임차인은 ‘입주자등’에서 제외). 반면 임대아파트 관리규약은 소유자인 임대사업자가 임차인대표회의와 ‘협의’해 정하는 것입니다. 자치규약을 전제로 짜인 시행령 제20조 절차가 임대에 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다.
셋째, ‘분양·입주예정자’를 전제로 한 규정입니다. 시행령 제20조는 ‘분양 후 최초’, ‘입주예정자 과반 동의’를 전제로 합니다. 분양이 아니라 임대 방식으로 공급되고 거주자가 임차인인 임대아파트의 특성과는 맞지 않습니다.
실무 팁
분양 단지 관리소장이라면, 이 해석에도 불구하고 최초 관리규약 제정 절차(시행령 제20조: 입주예정자 과반 서면동의 + 홈페이지 공고 + 개별 통지)는 그대로 유효합니다. 이 절차를 빠뜨리면 관리규약 효력 다툼이 생길 수 있으니 반드시 지켜야 합니다.
임대 단지라면, 시행령 제20조 절차가 적용되지 않습니다. 임차인대표회의 구성 전에는 임대사업자가 관리규약을 정할 수 있고, 임차인대표회의가 구성된 뒤에는 제정·개정을 ‘협의’하면 됩니다.
핵심은 우리 단지가 ‘분양’인지 ‘임대’인지부터 확인하는 것입니다. 같은 ‘아파트’라도 관리규약을 만드는 절차의 뿌리가 되는 법이 다르기 때문입니다.
카드뉴스로 한눈에 보기
옆으로 밀거나 화살표를 눌러 한 장씩 넘겨 보세요.
출처: 법제처 법령해석 · 안건번호 26-0329 · 해석일자 2026.09.08
관계 법령: 민간임대주택에 관한 특별법 제3조·제51조·제52조, 같은 법 시행령 제41조 / 공동주택관리법 제18조, 같은 법 시행령 제20조
※ 본 글은 일반적인 정보 정리이며, 개별 사안의 적용 여부는 반드시 전문가 또는 관할 지자체의 확인을 받으시기 바랍니다.